現(xiàn)就《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》)，作簡(jiǎn)要解讀以下：

　　一、制定的目的和必要性

　　根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于開(kāi)展房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記試點(diǎn)工作的通知》，廣東省自然資源廳選取了連州市作為試點(diǎn)地區(qū)，先行開(kāi)展房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作。在推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)確權(quán)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村宅基地存在著很多歷史遺留問(wèn)題，如當(dāng)前我市農(nóng)村宅基地及房屋雙證齊全可以直接換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證的數(shù)量占比非常低，大多數(shù)農(nóng)村宅基地及住房?jī)H有單證或沒(méi)有發(fā)證，亟需出臺(tái)相應(yīng)的政策文件來(lái)破解當(dāng)前農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記中的難題。因此，制定《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》，為下階段在全市順利開(kāi)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作提供政策保障。

　　二、遵循的原則

　　堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，結(jié)合推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等工作部署，嚴(yán)格執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)，按照省的統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進(jìn)房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作。宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)必須符合土地利用總體規(guī)劃，同時(shí)以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　三、基本框架和主要內(nèi)容

　　《暫行辦法》共八章三十三條，包括“總則”、“登記范圍”、“登記原則”、“申請(qǐng)登記主體”、“登記程序”、“相關(guān)規(guī)定”、“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查”和“附則”八部分。

　　根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，《連州市房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》對(duì)確權(quán)登記發(fā)證工作作出了相關(guān)規(guī)定：

　　(一)已竣工的房屋在市中心城區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外，且符合土地利用總體規(guī)劃和本村村莊規(guī)劃,可納入本輪“總登記”范圍依法予以確權(quán)登記。

　　(二)有合法的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)且已經(jīng)竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　(三)無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀后，由鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核確認(rèn)宅基地合法使用權(quán)，按以下規(guī)定處理：

　　1.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建或翻建的，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。

　　2.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建或翻建的，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。

　　3.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意并公示無(wú)異議的，按規(guī)定補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。

　　4.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意并公示無(wú)異議的，按規(guī)定補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，如該村莊已有規(guī)劃的，須同時(shí)補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)后，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。

　　5.2000年1月8日《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，但符合建房條件且經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意并公示無(wú)異議，如村莊已有規(guī)劃的須經(jīng)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府認(rèn)定符合村莊規(guī)劃后，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。對(duì)超過(guò)宅基地使用權(quán)面積 150 平方米部分，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)附記欄中注明合法面積及超出合法面積。

　　(四)有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)，已竣工的，按下列規(guī)定辦理：

　　1.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建或翻建的，按實(shí)際面積予以確權(quán)登記。

　　2.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)占用宅基地建房，村莊已有規(guī)劃的須經(jīng)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府認(rèn)定符合村莊規(guī)劃，補(bǔ)辦村莊規(guī)劃審批手續(xù)后按實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　(五)集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按下列規(guī)定辦理：

　　1.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)(鄉(xiāng))村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報(bào)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(六)農(nóng)民集體成員經(jīng)依法批準(zhǔn)建房的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，建房實(shí)際面積少于批準(zhǔn)面積的，按實(shí)際面積確權(quán)登記。

　　(七)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷(xiāo)登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

　　(八)兩戶或兩戶以上共同使用宅基地合建房屋，權(quán)利人經(jīng)過(guò)協(xié)商能夠確定權(quán)屬范圍的，按協(xié)商確定的界線單獨(dú)確權(quán)登記。不能確定界線范圍的，按共同共有予以確權(quán)登記。

　　(九)因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，經(jīng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)認(rèn)定或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記的權(quán)利主體。

　　(十)農(nóng)村婦女因婚嫁離開(kāi)原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)和地上房屋所有權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷(xiāo)其原宅基地使用權(quán)。

　　(十一)空閑或房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。

　　(十二)有下列情形之一的建筑物，可以登記(或暫時(shí)登記)在本村集體名下：

　　1.村集體的辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)用房等;

　　2.村集體安排給五保戶居住的房屋;

　　3.具體權(quán)屬人暫不能確定的;

　　4.屬共用宗但具體權(quán)屬人不清晰的;

　　5.繼承取得但繼承手續(xù)未辦結(jié)的;

　　登記時(shí)在備注欄注明原權(quán)屬人(暫定權(quán)屬人)，待完善相關(guān)手續(xù)后辦理變更登記。

　　(十三)有下列情形之一的，不予辦理確權(quán)登記：

　　1.宅基地或地上房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　2.不符合土地利用總體規(guī)劃的;

　　3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的;

　　4.屬于市中心城區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)且未辦理規(guī)劃許可的;

　　5.城市居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的。

　　                                                                                                                                                                                連州市自然資源局

　　                                                                                                                                                                                2019年11月22日